PANDEMİ’NİN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

Pandeminin (COVID-19 Salgınının) etkilediği en önemli hukuki ilişkilerin başında kiraya veren- kiracı ilişkisi gelmektedir. Bu konuda kiraya veren ve kiracı işletmelerin başvurabileceği yollar kapsamında aşağıda hukuki görüşlerimizi bulabilirsiniz.

1. İlgili Bakanlıkların aldığı önlemler kapsamında işletmenin tamamen kapanması halinde kiracıların kira ödeme yükümlülükleri devam eder mi?

İlgili bakanlıklar tarafından pandemiye karşı alınan önlemler kapsamında kiracı işletmelerin tamamen kapatılması, kiracılar açısından beklenmeyen hal teşkil edeceğinden bu durumda kiracılar, bu beklenmeyen hal ve mücbir sebep sona erene kadar kira bedelinin ödenmesi borcunun askıya alınmasını, diğer bir ifadeyle kira bedeli işletilmemesini kiraya verenden talep edebileceklerdir. Bununla birlikte, pandemi halinin ne kadar süreceği ilerideki dönemlerde yapılacak kira bedeline ilişkin değerlendirmeleri de etkileyebilir. Söz konusu pandemi halinin uzaması ve önlemlerin devam etmesi halinde, kiraya veren bakımından da kiraya verilen yerin amaca uygun kullanılmasının hukuken ya da fiilen mümkün olmamasından ve bu kira tahsil edilememe durumunun kiraya veren açısından katlanılamaz hale gelmesinden hareketle sözleşmenin feshini talep etme söz konusu olabilir.

2. Kiracıların tedarik zincirindeki aksamalar veya çalışanların işe gelememesi gibi kiracı ile ilgili sebeplerden dolayı kiracılar kira bedelinde indirim talep edebilir mi?

Her ne kadar tedarik zincirindeki aksamalar veya çalışanların işe gelememesi gibi kiracı ile ilgili sebeplerin kiracıya indirim talep hakkı tanımayacağı düşünülse de bu gibi durumlar beklenmeyen hal olan pandeminin birer sonucu niteliğinde olduğu değerlendirilmelidir. Dolayısıyla bu ve benzeri durumlar kiracının kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edebileceği gibi sözleşmenin feshini de talep edebileceği yönünde yorumlanabilir.

3. Kiracılar, müşteri kaybı ya da müşteri sayılarındaki azalma sebebiyle kira bedelinde indirim talep edebilir mi?

Kiracılar, pandemi sebebiyle müşteri sayısında azalma meydana gelmesi ve bu durumun süreklilik arz etmesi halinde, kira sözleşmelerinin uyarlanmasını talep edebileceklerdir.

4. Kiracı kira ödemekten kaçınabilir mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 138.maddesi; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” Şeklindedir.

İlgili hükmün uygulanabilmesi için, kanunun aradığı tek şart; mevcut olguların kiracıdan ödeme ifasının istenmesinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek şekilde kiracı aleyhine değişmesidir. Şüphesiz ki, kiracı, kira sözleşmesini imzalarken pandemi riskini bilebilecek, öngörebilecek durumda değildir ve bu risk kiracıdan kaynaklanmamaktadır. Buna rağmen işletmesel faaliyet göstermediği işyeri için kira ödemek durumunda bırakılması da hakkaniyete uygun düşmemektedir. Bu durumda kiracı TBK m.138’ dayanarak kira bedelini ödemeden veya ihtirazi kayıtla ödeyerek uyarlama davası ikame edebilecek ya da kiraya veren ile ortak bir karar ile rızaen uyarlama yapılabilecektir. Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracı tahliye riski ile karşılaşacağından kira bedelinin ihtirazi kayıtla ödenmesi ve aynı zamanda uyarlama davası açılması herhangi bir hak kaybına uğramamak adına daha yerinde bir çözüm olacaktır.

5. Kira sözleşmeleri nasıl uyarlanacaktır?

Uyarlama, taraflar arasında kararlaştırılan kira bedelinde tarafların rızası ile değişiklik yapılması yönünde yapılabileceği gibi ödeme tarihlerinin, sözleşme süresinin, ifa şeklinin değiştirilmesi gibi farklı şekillerde de yapılabilir. Tarafların rızası ile uyarlama yoluna gitmesi halinde, uyarlanan kira bedelinin ne kadar süreyle uygulanacağı, hangi tarih itibariyle kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedelinin ödenmeye devam edileceği taraflar arasında serbestçe tayin edilebilecektir. Bu hususta yazılı bir mutabakat metni tavsiye edilir. Kira sözleşmeleri, beklenmedik hal durumunda nasıl uyarlanacaklarına ilişkin hüküm içerebilir. Sözleşmenin bir uyarlama hükmü içermesi halinde öncelikle bu hükmün uygulanacaktır. Ancak uyarlama talep eden taraf, bu uyarlama hükmünün hakkaniyete uygun sonuçlar doğurmadığını düşünmesi halinde ya da uyarlamanın tarafların rızası ile yapılamaması halinde uyarlama hükmünün varlığına rağmen mahkemelere başvurabilir.

6. Kiraya verenin kendi inisiyatifiyle aldığı önlemler çerçevesinde kiralanan yerin tamamen kapatılması veya çalışma saatlerine kısıtlama getirilmesi halinde kiracıların hakları nelerdir?

Kiracılar yukarıdaki sorularda açıklananlara benzer olarak kiraya verenin kendi inisiyatifiyle aldığı önlemler karşısında faaliyetlerinin kısıtlanması halinde de kira ödeme yükümlülüğünün askıya alınmasını veya kira bedelinde indirim yapılmasını talep edebilirler.

7. İlgili Bakanlıkların aldığı önlemler kapsamında, alışveriş merkezlerinin veya iş merkezlerinin çalışma saatlerine kısıtlama getirilmesi halinde kiracılar kira bedelinde indirim talep edebilir mi?

İlgili Bakanlıkların pandemiye karşı aldığı önlemler çerçevesinde bazı işletmelerin çalışma saatlerine kısıtlama getirilmesi durumu da söz konusu işletmeler için beklenmeyen hal teşkil edecektir.  İşletmeler her ne kadar açık kalmaya devam edecek olsa da, işletmelerin açık kaldığı saatlerin düşürülmesi de müşteri sayısında önemli ölçüde azalmaya sebebiyet verebilir. Bu nedenle, kiracıların kiraya verenden uyarlama talep etmesi mümkündür.

ÖNEMLİ NOT: 1 Mart – 30 Haziran tarihleri arasında kira ödemelerinin askıya alınacağına ilişkin torba yasa teklifinde düzenleme mevcut olup hüküm TBMM de kabul edilmiştir, onayı beklenmektedir. İlgili düzenleme onaylanmasının ve resmi gazetede yayınlanmasının akabinde geçerlilik kazanacaktır. Düzenlemenin detayları, kimlerin faydalanabileceği daha sonraki bir çalışmada değerlendirilebilir.

Faydalı olması dileğimle,

Av. Yasemin Yoket Kuyumcu